小贷知识

前言：

近期，南京市宣布深化落实《中华人民共和国民法典》的有关规定，全面推行二手房“带押过户”模式。截至目前，南京市不动产登记机构通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋 “带押过户”登记工作，交易价值超5亿。

    自2021年1月1日《民法典》生效以来，根据《第一财经》的统计，除南京外，还有苏州、济南、昆明等地已成功实施“带押过户”模式，虽未在全国形成普遍趋势，但在当前房地产市场疲软的大环境下，“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要举措。作为优质资产的房贷业务，金融机构参与“带押过户”的意愿也在增强，预计后续将有更多城市加入其中。 

一、什么是“带抵押过户”？ 

在传统的二手房交易中，遇到房产已被抵押给银行的情况，通常需要卖方或买方结清按揭贷款，俗称“赎楼”，待原抵押银行解除抵押登记后，该房产才能办理过户。

2021年1月1日《民法典》第406条的规定放开了抵押财产办理过户手续的限制，为配合《民法典》新规定，2021年4月6日自然资源部下发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号），保障抵押不动产依法转让。

根据现行规定，“带抵押过户”是指：在二手房交易中，抵押中的不动产要上市交易的，无需先行还贷或垫资，即可实现转移登记、抵押变更、新抵押设立。这一模式特别有利于买卖双方，省去“赎楼”的资金利息或担保费用，提高过户效率，避免解除抵押和办理过户过程中的风险，如查封冻结、一房多卖等。

二、“带抵押过户”对房地产市场的影响

1、对促进房地产交易利好

因“带抵押过户”模式无需解除抵押，即可实现产权过户、抵押变更，且金融机构的抵押权不受影响，如买方在同一家银行继续办理贷款业务，则传统的“赎楼贷款”模式将会取消，免去了买卖双方的赎楼资金利息、担保费等，明显降低了房地产交易成本。

2、“赎楼贷款”业务将会收缩

在“带抵押过户”模式实施后，赎楼资金的需求将会大大收缩，对开展“赎楼贷款”业务的银行和其他金融机构影响较大，如小额贷款公司等。

3、房产中介的利益格局将会改变

众所周知，赎楼贷款业务历来是房产中介的重要业务资源，从而也成为其利润来源之一，“带抵押过户”模式免去了一部分过桥资金贷款和担保业务，对于房产中介市场的利益格局将产生一定的冲击。

三、“带抵押过户”对金融机构的影响

1、新旧贷款无缝衔接，抵押贷款效率提升

传统模式中要经过卖方结清贷款—解除抵押登记—买方申请新贷款—房产过户—办理新的抵押登记，环节多，程序复杂，时间不可控，还存在房产被查封风险。

目前来看，多数“带抵押过户”模式主要以在同一金融机构续贷为主，因省去了结清贷款和解除抵押登记的手续，金融机构可实现“一站式”的过户和续贷手续，效率更高、成本更低。

2、房产交易成本降低，有利于留存贷款客户

“带抵押过户”模式明显降低了买卖双方的交易成本，且在同一金融机构操作的便利性最大，因此有利于金融机构留存买方贷款客户。

尽管“带抵押过户”模式已没有法律上的障碍，但在各地推行的速度比较缓慢。以作者所在的成都市为例，成都市不动产登记中心早在《民法典》生效不久即放开了“带抵押过户”政策，但至今真正推行这一模式的金融机构还寥寥无几，其中涉及到房产买卖方、金融机构、中介等多方利益的博弈。在目前房地产市场低迷的大环境下，为促进房地产交易，相信会有更多的城市跟进“带抵押过户”模式，相应效果值得期待。