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多地放开“带抵押过户”模式,对房地产市场、金融机构有何影响?

时间:2022-09-20   访问量:72

前言:

近期,南京市宣布深化落实《中华人民共和国民法典》的有关规定,全面推行二手房“带押过户”模式。截至目前,南京市不动产登记机构通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作,全市已完成158套房屋 “带押过户”登记工作,交易价值超5亿。

    自2021年1月1日《民法典》生效以来,根据《第一财经》的统计,除南京外,还有苏州、济南、昆明等地已成功实施“带押过户”模式,虽未在全国形成普遍趋势,但在当前房地产市场疲软的大环境下,“带押过户”在多个城市推出,被视为活跃楼市的重要举措。作为优质资产的房贷业务,金融机构参与“带押过户”的意愿也在增强,预计后续将有更多城市加入其中。 



一、什么是“带抵押过户”? 

在传统的二手房交易中,遇到房产已被抵押给银行的情况,通常需要卖方或买方结清按揭贷款,俗称“赎楼”,待原抵押银行解除抵押登记后,该房产才能办理过户。

2021年1月1日《民法典》第406条的规定放开了抵押财产办理过户手续的限制,为配合《民法典》新规定,2021年4月6日自然资源部下发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》(自然资发[2021]54号),保障抵押不动产依法转让。

根据现行规定,“带抵押过户”是指:在二手房交易中,抵押中的不动产要上市交易的,无需先行还贷或垫资,即可实现转移登记、抵押变更、新抵押设立。这一模式特别有利于买卖双方,省去“赎楼”的资金利息或担保费用,提高过户效率,避免解除抵押和办理过户过程中的风险,如查封冻结、一房多卖等。



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二、“带抵押过户”对房地产市场的影响

1、对促进房地产交易利好

因“带抵押过户”模式无需解除抵押,即可实现产权过户、抵押变更,且金融机构的抵押权不受影响,如买方在同一家银行继续办理贷款业务,则传统的“赎楼贷款”模式将会取消,免去了买卖双方的赎楼资金利息、担保费等,明显降低了房地产交易成本。


2、“赎楼贷款”业务将会收缩

在“带抵押过户”模式实施后,赎楼资金的需求将会大大收缩,对开展“赎楼贷款”业务的银行和其他金融机构影响较大,如小额贷款公司等。


3、房产中介的利益格局将会改变

众所周知,赎楼贷款业务历来是房产中介的重要业务资源,从而也成为其利润来源之一,“带抵押过户”模式免去了一部分过桥资金贷款和担保业务,对于房产中介市场的利益格局将产生一定的冲击。


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三、“带抵押过户”对金融机构的影响

1、新旧贷款无缝衔接,抵押贷款效率提升

传统模式中要经过卖方结清贷款—解除抵押登记—买方申请新贷款—房产过户—办理新的抵押登记,环节多,程序复杂,时间不可控,还存在房产被查封风险。

目前来看,多数“带抵押过户”模式主要以在同一金融机构续贷为主,因省去了结清贷款和解除抵押登记的手续,金融机构可实现“一站式”的过户和续贷手续,效率更高、成本更低。


2、房产交易成本降低,有利于留存贷款客户

“带抵押过户”模式明显降低了买卖双方的交易成本,且在同一金融机构操作的便利性最大,因此有利于金融机构留存买方贷款客户。

 


尽管“带抵押过户”模式已没有法律上的障碍,但在各地推行的速度比较缓慢。以作者所在的成都市为例,成都市不动产登记中心早在《民法典》生效不久即放开了“带抵押过户”政策,但至今真正推行这一模式的金融机构还寥寥无几,其中涉及到房产买卖方、金融机构、中介等多方利益的博弈。在目前房地产市场低迷的大环境下,为促进房地产交易,相信会有更多的城市跟进“带抵押过户”模式,相应效果值得期待。




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